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01.10.2013 Region

Region und Partner bringen den Immobilienmarktbericht 2013 heraus

Region

Ein starkes Fundament für neue Perspektiven
Region Hannover. Hannover ist weiterhin eine feste Größe unter den zehn wichtigsten deutschen Immobilienstandorten – das belegt der Immobilienmarktbericht 2013. Die Studie zum gewerblichen Immobilienmarkt in der Region Hannover ist jetzt pünktlich zur Fachmesse Expo Real in München erschienen. Sie stellt die Entwicklung 2012 vor und beleuchtet das erste Halbjahr 2013. Die Wirtschaftsdezernenten der Region Hannover und der Landeshauptstadt Hannover, Ulf-Birger Franz und Sabine Tegtmeyer-Dette, haben den Bericht am Dienstag, 1. Oktober 2013, öffentlich vorgestellt. Er liefert aktuelle Daten und Projektinformationen aus allen Marktsegmenten und bindet neben Zahlen und Statistiken auch die Expertise der Akteure am hannoverschen Immobilienmarkt ein und stellt konkrete Projekte vor.

Oliver Nöthen, Sabine Tegtmeyer-Dette und Ulf-Birger Franz
Oliver Nöthen von bulwiengesa AG, Sabine Tegtmeyer-Dette, Wirtschaftsdezernentin der Landeshauptstadt Hannover, und Ulf-Birger Franz, Wirtschaftsdezernent der Region Hannover, präsentieren den Immobilienmarktbericht 2013 (Foto v.l.).

Der Immobilienmarktbericht, der seit 2003 jährlich – also mittlerweile zum elften Mal – von der Wirtschaftsförderung der Region Hannover herausgegeben wird, belegt, dass die niedersächsische Landeshauptstadt und ihr Umland für Investoren und Unternehmen „ein starkes Fundament für die neue Perspektiven“ bieten. So lautet auch der Titel der knapp 70 Seiten starken Marktstudie. Nicht ohne Grund: Auch während der jüngsten Weltfinanzmarktkrise hielt die regionale Wirtschaft Kurs. Seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts ist es gelungen, die Zahl der Arbeitsplätze in der Region beständig auszubauen: Allein im Zeitraum 2008 bis 2012 verzeichnen Fachleute einen Zuwachs von rund 25.000 Beschäftigten. Die Region Hannover kann dabei auf ihre Position als wichtiger Hochschul- und Bildungsstandort und auf eine hohe Anzahl von Unternehmensgründungen im Hochtechnologiebereich verweisen. Starke Branchen wie die Logistikwirtschaft, Finanzdienstleistungen und die öffentliche Verwaltung prägen ebenfalls den gewerblichen Immobilienmarkt. Insgesamt zeigt sich der Standort deutlich robuster als andere Städte und Regionen in Deutschland. So reagieren die Spitzenmieten weniger empfindlich auf negative äußere Einflüsse als in vergleichbaren nationalen Toplagen. Ein Grund für die stabile Lage: Die Bauvorhaben in Hannover orientieren sich am Bedarf; die Vermietung ist häufig vorab geregelt, oder Unternehmen bauen für den eigenen Bedarf.

Büroimmobilienmarkt

Der Büroimmobilienmarkt etabliert sich trotz Umsatzrückgängen auf einem sehr guten Niveau. Die Analyse erfasst die Entwicklung auf dem Gebiet der Landeshauptstadt Hannover sowie der Städte Garbsen, Langenhagen und Laatzen. Nachdem im Rekordjahr 2011 182.000 qm Büroflächen durch Mieter und sogenannte Eigennutzer nachgefragt wurden, sank der Umsatz 2012 auf 150.000 qm. Auch 2013 ist verhaltener gestartet: Erst etwa 50.000 qm Fläche sind im ersten Halbjahr umgesetzt worden. „Die Umsätze im Büroimmobilienmarkt sind zwar deutlich zurückgegangen, aber das war nach dem Rekord 2011 auch nicht anders zu erwarten. Der Umsatz im vergangenen Jahr war sehr gut und auch 2013 ist eine positive Entwicklung absehbar“, resümiert Sabine Tegtmeyer-Dette, Wirtschaftsdezernentin und Erste Stadträtin der Landeshauptstadt.

Trotz einer allgemeinen Büromarktschwäche auf den deutschen und internationalen Büromärkten sind die hannoverschen Marktteilnehmer optimistisch, 2013 einen soliden Umsatz zu erreichen. Der Schnitt der letzten fünf Jahre liegt bei 145.000 qm, der Zehn-Jahres-Durchschnitt bei 110.000 qm.

Die lokale Büroexpertenrunde erwartet übereinstimmend, dass sich die Mieten in allen Lagen im Laufe des Jahres 2013 stabil bis leicht steigend entwickeln werden. Die Spitzenmiete lag Mitte 2013 – so wie schon Ende 2012 – bei 14 Euro pro qm in der Innenstadt von Hannover. Die Spitzenmieten in den Bürozentren und insbesondere am Rand der Innenstadt lagen Ende 2012 bei ca. 10,30 Euro pro qm (plus 3 Prozent gegenüber Ende 2011). Für hochwertige Neubauobjekte oder sanierte Flächen mit hohem Ausbaustandard sind in allen Lagen gegenüber den ausgewiesenen Spitzenwerten auch höhere Mieten erzielbar. Als sogenannte Maximummiete wurde im Stadtzentrum 2012 ein Wert von 18,50 Euro pro qm und am Cityrand von 16 Euro pro qm registriert. Spitzen- und Maximummieten repräsentieren aber nur einen kleinen Teil des Geschäftes mit Büromietflächen. 95 Prozent der Umsätze spielen sich unterhalb dieser Werte zumeist in Bestandsobjekten ab. Aus den der Region von den Maklern gemeldeten Zahlen geht hervor, dass in der Innenstadt derzeit bei Neuvermietung im Schnitt 9,80 Euro Kaltmiete pro qm für Büros gezahlt werden.

Große Büroprojekte entstehen derzeit in der City: In der Osterstraße wird für den Hauptmieter Deutsche Hypo (13.200 qm Büro, 1.200 qm Einzelhandel, Bertram Projektentwicklung) und am Aegidientorplatz für die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte (10.500 qm, Quantum Immobilien AG) gebaut. Das größte laufende Projekt eines Eigennutzers ist der Neubau der Deutschen Rentenversicherung Braunschweig-Hannover, mit dem Ende vergangenen Jahres in Laatzen begonnen wurde (18.500 qm). In Langenhagen erweitert die expert AG ihre Zentrale (4.000 qm).

Der größte Abschluss im ersten Halbjahr 2013 war der Mietvertrag über rund 12.000 qm zwischen dem Land Niedersachsen und der Fubos Beteiligungs GmbH: Die Tochter der LHI Leasing aus Pullach bei München vermietet dem Land für mindestens 30 Jahre ein neues Justizzentrum in Hannover-Mitte. Der Neubau soll bis Ende 2015 stehen. Der Entwurf für das 31-Millionen-Euro-Projekt stammt aus dem Düsseldorfer Architekturbüro HPP. Hinter dem Projekt steht als Investor die Gothaer Asset Management AG.

Logistikimmobilienmarkt

Allein seit 2011 sind in der Region Hannover mehr als 240 Mio. Euro in logistikrelevante Großvorhaben investiert worden. „Hannover ist damit nach Hamburg der bedeutendste Logistikstandort in Norddeutschland“, berichtete Ulf-Birger Franz, Wirtschafts- und Verkehrsdezernent der Region. Standortvorteil: Die Region hat sich in den vergangenen zehn Jahren zur europäischen Logistikdrehscheibe entwickelt, ist als Seehafenhinterland-Standort gut positioniert und verfügt über ein differenziertes Angebot an Gewerbeflächen und -immobilien. Seit 2003 wurden circa 260 Hektar Logistikflächen entwickelt und über 1,1 Mrd. Euro in logistische Erweiterungs- und Neubauvorhaben investiert. Dadurch entstanden circa 7.500 neue Arbeitsplätze.

Wie der Immobilienmarktbericht 2013 zeigt, hält der Trend an: Die Analyse verzeichnet eine anhaltend starke und dynamische Nachfrage nach sofort bebaubaren Flächen mit optimalen Lagequalitäten bzw. nach direkt logistisch nutzbaren Bestandsimmobilien. Etwa 50 Prozent aller in der Region verkauften Gewerbeflächen werden logistisch genutzt. Auch für 2013 gehen Fachleute von Hallenflächenumsätzen von ca. 250.000 qm aus. 2012 waren circa 235.000 qm Hallenflächen für die Logistik neu entstanden oder angemietet worden. Spitzenobjekte kosten derzeit bis zu 4,70 Euro Miete pro qm.

Aktuell größtes Logistikprojekt in der Region Hannover ist mit einer rund 60.000 qm großen Halle das Logistikzentrum, das E-Commerce-Spezialist NETRADA Europe am Messeschnellweg in Hannover errichten lässt. In Isernhagen-Altwarmbüchen entsteht die neue Deutschlandzentrale von Toyota Material Handling (20.000 qm Halle und 3.000 qm Büro) direkt an der A2. Das Unternehmen ist Weltmarktführer unter den Herstellern von Flurförderfahrzeugen.

Einzelhandelsimmobilienmarkt

Die Landeshauptstadt und ihr Umland gehören zu den wichtigsten Einzelhandelsstandorten der Republik. Der Gesamtumsatz im Einzelhandel wird für 2013 auf etwa 6,6 Mrd. Euro in der gesamten Region Hannover geschätzt. Das entspricht einem Zuwachs um über 100 Mio. Euro gegenüber 2012. Damit gehört Hannover zu den fünf umsatzstärksten Städten bzw. Landkreisen in Deutschland.

Die Spitzenmiete in der hannoverschen Innenstadt bleibt 2013 stabil bei 190 Euro pro qm. Im Vergleich der teuersten deutschen Einkaufsstraßen liegt Hannover mit der Georg-, Bahnhofs- und Große Packhofstraße auf Platz 9. Die Nachfrage nach Flächen in 1a-Lage ist kaum zu bedienen – bester Beweis für die ungebrochene, auch internationale Attraktivität des Standortes. Auch in diesem Jahr haben sich wieder mehrere internationale Marken und Filialisten in der Innenstadt niedergelassen oder stehen kurz vor der Eröffnung. In der Bahnhofstraße wird bis Ende 2013 nach aufwändigem Umbau der Flagshipstore von Apple entstehen - der US-amerikanische Konzern wird auf rund 1.000 qm seine Produkte präsentieren. Anfang 2014 werden auch die letzten Arbeiten am Kröpcke-Center abgeschlossen sein; der Komplex ist bereits vor Abschluss der Umbauarbeiten an Union Investment Real Estate aus Hamburg verkauft worden. Ankermieter auf zukünftig 11.000 qm wird Peek & Cloppenburg bleiben. In die Spitze zum Platz der Weltausstellung wird Ende 2013 Herrenausstatter Eckerle auf 1.400 qm eröffnen.

Das größte Einzelhandelsvorhaben im Umland ist der Umbau und die Erweiterung des A2-Centers in Isernhagen-Altwarmbüchen. Das Einkaufszentrum rund um den real-Markt an der Opelstraße wird mehr als 40 Jahre nach seiner Eröffnung für 130 Mio. Euro von der Krieger Gruppe runderneuert und erweitert. Hier entstehen ein modernes Shoppingcenter mit 25.300 qm Verkaufsfläche und zusätzlich ein Möbelmarkt der Marke Höffner mit 37.400 qm Handelsflächen. Im September bzw. Dezember 2014 soll eröffnet werden.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnungsbau hat sich deutlich belebt. Seit dem neubauschwachen Jahr 2011 hat sowohl der Wohnungsneubau durch größere Bauträger und Projektentwickler als auch der Handel mit Wohnimmobilien angezogen. Dabei gelten vor allem Innenstadtnähe, Nahversorgung und sehr gute Verkehrsanbindungen als wichtige Qualitätskriterien.

Der Grund für den Zuwachs: Allein zwischen Ende 2010 und 2012 ist die Bevölkerungszahl in Hannover um knapp 7.500 Menschen gestiegen. Aktuelle Berechnungen prognostizieren der Landeshauptstadt Hannover einen Bevölkerungszuwachs zwischen zwei und sechs Prozent bis zum Jahr 2030. Mit dem „Wohnkonzept Hannover 2025“ geht die Stadt Hannover die aktuellen und künftigen Herausforderungen des Wohnungsmarktes an.

Das vorhandene Flächenpotential ermöglicht den Bau von ca. 12.300 neuen Wohnungen, sowohl für den Einfamilienhausbau als auch für Geschosswohnungsbau mit Miet- und Eigentumsangeboten .

Daneben soll auch der Wohnungsbestand weiterentwickelt werden. Weiterer Ansatzpunkt ist ein kommunales Förderprogramm zur Sicherung und Schaffung preiswerten Wohnraums.

Die größten Wohnungsbauprojekte mit Schwerpunkt auf Einfamilienhäuser sind derzeit die Baugebiete zero:e park in Hannover-Wettbergen und das Baugebiet Wietzeaue in Isernhagen mit jeweils rund 300 Wohneinheiten. Im Bereich des Geschosswohnungsbaus mit Miet- und Eigentumswohnungen wird derzeit am Mosaik Eilenriede (174 Wohnungen) direkt am Hannover Congress Centrum und am Baugebiet Vier im Pelikanviertel (166 Wohnungen) gebaut.

Immobilienmarktbericht liefert zuverlässige Datengrundlage

Der regionale Immobilienmarktbericht trägt seit 2003 zur Markttransparenz bei. Seit elf Jahren stellt die Wirtschaftsförderung der Region Hannover gemeinsam mit einer steigenden Zahl von Partnerinnen und Partnern aus der Immobilienwirtschaft Kerndaten aus allen Marktsegmenten zusammen und bereitet diese übersichtlich auf. „Der regionale Immobilienmarktbericht liefert nicht nur Fakten, er ist auch Ausdruck einer offenen und vertrauensvollen Zusammenarbeit der wichtigsten Marktpartner des gewerblichen Immobilienmarkts am Standort Hannover“, sagen Ulf-Birger Franz und Sabine Tegtmeyer-Dette unisono. Die vorliegende elfte Ausgabe des Berichts wurde gemeinsam mit 19 Partnern erarbeitet. Die regionale Wirtschaftsförderung gewährleistet dabei die Einhaltung der Standards der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) und lässt die Ergebnisse durch das Beratungsunternehmen bulwiengesa AG prüfen.

Der Immobilienmarktbericht 2013 kann bei der Wirtschaftsförderung der Region Hannover telefonisch unter 0511-616-23236 angefordert werden. Zum Herunterladen steht die Veröffentlichung der deutschen und englischen Ausgabe unter www.immobilienmarktbericht-hannover.de bereit. Darüber hinaus ist sie als App für iPad und iPhone unter app.hannover.de mit zusätzlichem Bild- und Textmaterial und weiteren Funktionen erhältlich.

(Pressemitteilung Region Hannover, 01.10.2013)

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